Quel est l’impact des nouvelles recommandations HCSF sur l’investissement immobilier ?
Depuis le 1er janvier 2022, les règles jusqu’ici préconisées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) en matière de prêts immobiliers deviennent obligatoires pour les banques.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière souhaite en effet contrôler et limiter l’endettement en fonction de la nature du projet ainsi que la durée du crédit.
- QU’EST-CE QUE LE HAUT CONSEIL DE STABILITÉ FINANCIÈRE ?
Le HCSF est l’autorité française chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, dans le but d’en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique.
Le HCSF est également chargé de faciliter la coopération et l’échange d’informations entre les institutions que ses membres représentent. Ces échanges permettent de limiter les angles morts de la surveillance et de mieux prendre en compte les risques liés aux interconnexions entre les différents acteurs ou secteurs et aux interactions entre les réglementations.
- EN QUOI CONSISTENT LES NOUVELLES RÉGLEMENTATIONS BANCAIRES ?
Les règles imposées par le HCSF consistent depuis le 1er Janvier 2022 en :
– D’un taux d’endettement, c’est-à-dire le montant total des dépenses liées à l’habitation rapporté aux revenus de 35% maximum
– D’une durée d’endettement de 25 ans au plus (27 ans dans certains cas)
Les établissements de crédit ont toutefois la possibilité de déroger à ces critères pour 20% des dossiers. Quant aux établissements bancaires ne respectant pas ces conditions, ils se verront passibles d’une amende.
Parmi ces 20% d’exceptions , 80% devront être réservées au dossier de type achat de résidence principale.
Le but ? Le HCSF espère « ancrer dans la durée » ces règles du jeu, censées assurer « un accès large et maîtrisé au crédit immobilier ».
L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), gendarme du secteur financier, sera chargée de veiller au respect de ces conditions. Le Haut conseil considère que ses dernières recommandations ont eu un effet positif sur le marché, interrompant la « dérive » des conditions d’octroi et assurant une meilleure protection des ménages.
- RAPPEL SUR LE CALCUL DU TAUX D’ENDETTEMENT :
REVENUS (R):
Votre salaire net avant impôt +Vos revenus locatifs actuels et à venir hors charges minorés de 30%
CHARGES (C) :
Loyers, mensualités crédit résidence principale ou investissements locatifs actuels et à venir (assurance comprise), pensions alimentaires
TAUX ENDETTEMENT T = C / R
Il détermine le montant qu’un emprunteur peut consacrer au remboursement de son crédit tout en continuant à vivre relativement bien à coté. Il est donc égal à une fraction des revenus nets mensuel.
Comment l’interpréter?
Si votre taux d’endettement (T) est inférieur à 35%, vous êtes finançable au regard de la nouvelle réglementation imposée par le HCSF.
Si votre taux d’endettement (T) est supérieur à 35%, vous n’êtes potentiellement pas finançable si la réglementation du HCSF est suivie scrupuleusement.
- QUELLES SONT LES CONSÉQUENCES POUR L’INVESTISSEMENT LOCATIF :
Le durcissement des règles d’octroi de prêt immobilier amènent les investisseurs à faire preuve d’encore plus de professionnalisme :
– Une situation financière la plus favorable possible
– Un dossier bancaire complet incluant avec business plan de votre projet
– Trouver des projets d’investissement rentable n’impactant pas votre capacité d’emprunt
- QUELLES SOLUTIONS S’OFFRENT AUX INVESTISSEURS IMMOBILIERS FACE À CES NOUVELLES RÈGLES :
– Investir dans des biens rentables : En effet, suivant les règles de calcul du taux d’endettement présenté précédemment, investir dans un bien immobilier rentable pour lequel 70% des loyers hors charges couvrent 100% de la mensualité du prêt (assurance incluse) n’impacte aucunement votre taux d’endettement et de faire votre capacité d’emprunt
– Arbitrage de patrimoine :Vendre un de vos biens immobiliers sur lequel vous pourriez avoir encore un crédit permettra :
1. de récupérer des liquidités afin de les mettre en apport dans votre prochain investissement immobilier
2. de réduire votre taux d’endettement afin de rentrer dans les critères des 35%
– Mettre de l’apport à votre projet : Un apport de 10% à 20% vous permettra de réduire sensiblement les mensualités et de fait améliorer les taux d’effort de l’opération
– L’achat en association : Dans le cas où votre situation ne permettrait pas de rentrer dans les critères du HCSF des 35% d’endettement par exemple, une association avec une personne ayant une situation avec tous les feux au vert d’un point de vue bancaire peut être une sérieuse option à envisager. Attention cependant, les établissements bancaires vont privilégier le financement en association avec des membres d’une même famille
– L’achat en société (SCI IS, SAS, SARL,…) : L’achat en société est une option à envisager dans la mesure où les critères du HSCF ne sont pas applicables. Le financement de biens immobiliers en société pourra donc faire preuve de plus de flexibilité de la part de l’établissement bancaire. La contrepartie est qu’un apport plus conséquent sera demandé (15% à 20% d’apport en société pour 10% d’apport en nom propre)
CONCLUSION
Depuis le 1er janvier 2022, les règles jusqu’ici préconisées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) en matière de prêts immobiliers deviennent obligatoires pour les banques. Ce durcissement des règles d’octroi de crédit immobilier amène les investisseurs à plus de professionnalisme :
– Une situation financière la plus favorable possible
– Un dossier bancaire complet incluant un business plan de votre projet
– Trouver des projets d’investissement locatif rentable n’impactant pas votre capacité d’emprunt
La solution optimale à laquelle les investisseurs peuvent avoir recours est de rechercher des biens qui leur permettent de rentrer dans les critères du HSCF des 35% d’endettement par exemple, sans impacter leur capacité d’endettement.
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