Dans le domaine de l’investissement immobilier, savoir si l’immobilier neuf ou ancien est plus rentable peut influencer significativement vos rendements financiers.

 

En effet, chaque option offre des avantages uniques en termes de coûts, de rentabilité à long terme et de performances énergétiques.

 

Dans cet article, nous explorons en profondeur les spécificités de chaque choix pour vous aider à prendre une décision éclairée.

Pourquoi investir dans l’immobilier neuf ou ancien ?

 

L’investissement immobilier reste l’un des placements préférés des Français. Face à des marchés financiers plus volatils, l’immobilier offre une sécurité patrimoniale tangible.

 

Mais il est crucial de bien comprendre les enjeux entre immobilier neuf et ancien pour maximiser sa rentabilité et son optimisation fiscale.

 

En effet, ces deux segments obéissent à des logiques économiques, légales et fiscales bien distinctes.

 

Le neuf séduit par ses garanties constructeur, sa performance énergétique et ses incitations fiscales. À l’inverse, l’ancien offre souvent un rendement net plus élevé grâce à un prix d’achat inférieur mais suppose des travaux.

 

Le choix dépendra surtout de votre stratégie : sécurisation patrimoniale, défiscalisation, cash flow immédiat ou valorisation long terme.

 

Nous allons développer dans cet article tous les aspects techniques permettant de prendre une décision rationnelle et alignée avec vos objectifs financiers.

Comparer les coûts d’achat et d’entretien

 

Évaluer les coûts d’acquisition

 

Dans le neuf, les coûts d’acquisition englobent le prix du promoteur, les frais de notaire réduits et parfois les intérêts intercalaires si l’achat est en VEFA.

 

Ce surcoût à l’achat est souvent justifié par des frais d’entretien quasi nuls pendant les dix premières années grâce aux garanties légales.

 

Attention toutefois aux frais annexes comme la cuisine, les placards ou le stationnement qui ne sont pas toujours inclus dans les prix annoncés.

 

L’acquisition d’un bien ancien revient en moyenne 20 à 25 % moins cher par mètre carré, surtout en zone périphérique ou rurale.

 

Mais il faut soigneusement intégrer les coûts de rénovation, diagnostics obligatoires, mise aux normes, voire reprise de parquets ou de toiture.

 

Le succès réside dans la capacité à évaluer avec précision le coût global du projet, pour anticiper un TRI cohérent avec vos objectifs.

 

Examiner les frais de maintenance pour l’ancien

 

Dans l’ancien, les charges d’entretien peuvent être aléatoires : fuites, isolation, mauvaise performance énergétique ou mise en conformité des installations.

 

Des imprévus budgétaires importants peuvent surgir s’ils n’ont pas été identifiés lors du diagnostic technique global (DTG).

 

Il convient d’intégrer au prévisionnel un budget travaux ou une provision pour gros entretien si le bien est détenu sur le long terme.

 

Les immeubles de rapport anciens offrent souvent une rentabilité brute plus élevée mais demandent un suivi rigoureux et une gestion proactive.

 

Nous conseillons d’inspecter les procès-verbaux d’AG, les rapports de syndic et les devis récents de copropriété pour anticiper les travaux lourds.

 

Une étude détaillée de structure permet de sécuriser votre rentabilité nette et d’éviter la dégradation de la valeur du bien dans le temps.

 

Explorer les avantages fiscaux pour le neuf

 

L’achat dans le neuf ouvre droit à des avantages fiscaux significatifs tels que la loi Pinel, le prêt à taux zéro ou l’exonération temporaire de taxe foncière.

 

Avec la loi Pinel, vous pouvez bénéficier jusqu’à 21% de réduction d’impôt sur 12 ans, à condition de respecter certains plafonds de loyers et de ressources.

 

De plus, la TVA peut parfois être récupérée pour les investisseurs en meublé dans certaines zones (LMNP ou LMP sous conditions).

 

En VEFA, les frais de notaire étant réduits, la charge initiale est allégée. C’est un levier important pour maximiser le rendement net à court terme.

 

Cependant, ces avantages doivent être arbitrés avec les perspectives de revente, souvent plus complexes sur des programmes récents à forte densité.

 

Le neuf est donc intéressant pour ceux qui privilégient la simplicité, la fiscalité adoucie et une faible charge de gestion technique.

 

Analyser la rentabilité et la valorisation à long terme

 

Étudier la valorisation des biens neufs vs anciens

 

Les biens neufs se valorisent parfois plus lentement que les biens anciens, notamment en zone périphérique où l’offre est abondante.

 

La valeur perçue ne progresse que si le quartier gagne en attractivité et que l’environnement urbain s’améliore.

 

À la revente, ces biens souffrent d’une concurrence directe avec les neufs encore disponibles dans la même zone.

 

Les biens anciens rénovés, eux, bénéficient généralement d’une plus forte hausse de valeur patrimoniale à long terme.

 

Cela s’explique par leur localisation plus centrale, leur cachet architectural ou les effets de rareté.

 

Leur revalorisation peut être accélérée si vous les transformez en coliving ou en location meublée haut de gamme.

 

Présenter des études de cas sur la rentabilité

 

Un immeuble ancien acheté à 600 000 € à rénover pour 100 000 € peut générer 50 000 € de loyers annuels nets, soit une rentabilité brute de 7%.

 

En intégrant amortissements, déficits fonciers et LMNP, le rendement financier réel peut dépasser 9% sur 15 ans.

 

Ces chiffres sont rarement atteints dans le neuf, sauf en zone très tendue avec peu de vacance locative et une bonne gestion fiscale du projet.

 

À l’inverse, un bien neuf de 400 000 € avec 15 000 € de frais d’acquisition offre souvent un rendement brut autour de 3,5% à 4%.

 

Cependant, la simplicité de gestion, l’éligibilité aux lois fiscales et les économies d’énergie en font une alternative attractive pour un profil patrimonial sécuritaire.

 

Votre stratégie d’investissement doit donc tenir compte de la durée de détention, du risque opérationnel et de la fiscalité applicable.

 

Examiner les avantages écologiques et énergétiques

 

Comparer la performance énergétique des bâtiments

 

Les bâtiments neufs respectent les normes RT 2012 ou RE2020, ce qui garantit des consommations énergétiques très faibles.

 

Les étiquettes énergétiques A ou B deviennent aujourd’hui un critère fondamental pour les locataires comme pour les acheteurs.

 

À l’inverse, les passoires thermiques du parc ancien seront progressivement exclues du marché locatif depuis l’interdiction des logements G et F.

 

Les coûts de rénovation énergétique peuvent être considérables dans l’ancien : isolation par l’extérieur, remplacement du chauffage ou double vitrage.

 

Cependant, des aides comme MaPrimeRénov’ ou les CEE permettent de réduire les charges pour les investisseurs avisés.

 

Un audit énergétique en amont est essentiel pour calculer le reste à charge réel avant d’acheter un bien ancien mal classé.

Explorer les avantages financiers et fiscaux

 

Les dispositifs fiscaux sont des leviers puissants de l’investissement immobilier, qu’il soit neuf ou ancien. Ils permettent de réduire l’imposition des revenus fonciers et d’optimiser le rendement global de votre projet.

 

Dans le neuf, la loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt lorsqu’on s’engage à louer le bien pendant une certaine durée. En achetant un bien en zone éligible, vous pouvez réduire jusqu’à 21% du prix d’achat sur 12 ans.

 

Pour l’ancien, le dispositif du déficit foncier permet de déduire les travaux d’amélioration du revenu global, diminuant ainsi l’impôt sur le revenu. Cela est particulièrement avantageux si vous rénovez un immeuble vétuste pour le louer.

 

Le dispositif Malraux, quant à lui, favorise la restauration de biens anciens dans des secteurs sauvegardés avec une réduction d’impôt sur le montant des travaux engagés. Cela encourage la préservation du patrimoine historique tout en offrant des avantages fiscaux significatifs.

 

Certaines subtilités fiscales s’appliquent également aux investissements en meublé, avec le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) qui permet d’amortir le coût du bien et du mobilier pour réduire les recettes imposables.

 

Avec l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), la détention d’actifs immobiliers doit être planifiée avec soin pour limiter l’impact fiscal et maximiser le rendement à long terme.

 

Chaque dispositif a ses conditions et exigences qu’il convient d’étudier attentivement avec un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert fiscal pour en bénéficier pleinement.

 

L’arbitrage entre ces régimes fiscaux dépendra de votre situation personnelle, de vos objectifs d’investissement et de votre horizon de détention.

 

Exemple chiffré : Comparaison de la rentabilité entre un immeuble de rapport neuf et un ancien



Imaginons deux projets d’investissement locatif : l’un dans un immeuble de rapport ancien à rénover, l’autre dans un immeuble de rapport neuf.

 

 

1. Immeuble ancien



Achat d’un immeuble ancien de 4 appartements :

 

    • Prix d’achat : 300 000 €

 

    • Travaux de rénovation : 100 000 €

 

    • Frais de notaire : 8 % soit 24 000 €

 

    • Loyer mensuel total : 2 800 €

 

Montant total de l’investissement : 300 000 € + 100 000 € + 24 000 € = 424 000 €

 

Loyer annuel : 2 800 € x 12 = 33 600 €

 

Rentabilité brute : (33 600 € / 424 000 €) x 100 = 7,92 %

Mise en place du projet ancien :





    • Trouver un immeuble avec potentiel de valorisation

 

    • Budgétiser précisément les travaux

 

    • Anticiper les frais (diagnostics, notaire, taxe foncière)

 

    • Prévoir un prêt incluant achat + travaux

 

    • Louer les appartements une fois rénovés

 

2. Immeuble neuf



Achat d’un immeuble neuf de 4 appartements :

 

    • Prix d’achat (VEFA) : 460 000 €

 

    • Frais de notaire réduits : 2,5 % soit 11 500 €

 

    • Loyer mensuel total : 2 400 € (loyers un peu plus bas en zone Pinel ou en raison d’un marché plus cher)

 

Montant total de l’investissement : 460 000 € + 11 500 € = 471 500 €



Loyer annuel : 2 400 € x 12 = 28 800 €



Rentabilité brute : (28 800 € / 471 500 €) x 100 = 6,11 %

Mise en place du projet neuf :

 

 

    • Achat sur plan (VEFA)

 

    • Plan de financement pour le prix global du bien

 

    • Réception du bien à la livraison

 

    • Exonération de taxe foncière partielle pendant 2 ans

 

    • Locataires souvent mieux ciblés, frais d’entretien réduits

 

 

Dans cet exemple, l’ancien génère une rentabilité brute plus élevée avec 7,92 % contre 6,11 % pour le neuf. Toutefois, le neuf offre une gestion facilitée, un entretien quasi nul au démarrage, et potentiellement des avantages fiscaux (Pinel, exonération de taxe foncière). Le choix dépendra donc de votre capacité à gérer les travaux, de votre appétence au risque et de vos objectifs patrimoniaux.

En conclusion, l’investissement immobilier dans le neuf ou l’ancien présente chacun ses propres avantages, que ce soit en termes de coût initial, de frais d’entretien ou de valorisation à long terme.

 

En outre, les considérations énergétiques et écologiques jouent un rôle crucial dans le choix de votre propriété.

 

En prenant en compte ces divers éléments, vous serez en mesure de choisir la meilleure stratégie pour maximiser vos rendements et atteindre vos objectifs financiers.

 

Avec notre cabinet BO Equinoxe, nous sommes convaincus que l’investissement locatif est l’un des moyens les plus sûrs et les plus puissants pour bâtir un patrimoine solide et durable.

 

Que vous soyez investisseur débutant ou expérimenté, chaque projet immobilier est une opportunité d’augmenter votre capital, de générer des revenus passifs et de préparer sereinement l’avenir.

 

Notre cabinet vous accompagne à chaque étape : de la stratégie d’acquisition à la mise en location, en passant par l’optimisation fiscale et la gestion de votre bien. Parce que bien investi, l’immobilier peut transformer votre vie financière.

 

Envie de franchir le pas ? Contactez-nous et construisons ensemble votre réussite patrimoniale.