« Donnez-moi un bâton et un point d’appui et je soulèverai l’univers ! » est une phrase qu’aurait prononcé Archimède. Elle résume parfaitement l’idée et le rôle que peut jouer l’effet de levier sur la carrière d’un investisseur immobilier.
Un effet de levier immobilier dans le cadre d’un investissement locatif est un outil utilisé pour faire levier et donc démultiplier la force. Cet effet de levier immobilier porte également le nom de levier bancaire car le moyen utilisé pour investir sera majoritairement la dette.
Cet effet de levier immobilier repose sur un pivot qui est constitué par la situation patrimoniale et financière de l’individu (revenus, apports, épargne…). En fonction de ce pivot, le montant levé pourra être plus ou moins important.
Ici, l’outil de levier sera constitué par la dette (crédit immobilier) et donc par le levier du crédit. Cet outil va vous permettre de lever d’avantages de revenus et de loyers. De ce fait, vous contribuerez beaucoup moins au projet immobilier que si vous aviez dû acheter sans cet emprunt (imaginez le temps qu’il vous aurait fallu pour obtenir le montant du prix de vente en cash…).
Gardez en tête que plus le prêt immobilier est long et prépondérant dans le montage financier et plus l’effet de levier dans votre investissement locatif est important.
Les intérêts :
Plus la durée du prêt est élevée, plus le montant des intérêts sera élevé. Cela peut vous sembler être un inconvénient, mais il s’agit en fait d’une bonne chose. En effet, les intérêts sont des charges déductibles des revenus fonciers et participent donc à réduire votre imposition. Un prêt sur 25 ans participe donc également à une optimisation fiscale (avantages fiscaux) et vient améliorer la rentabilité économique de votre projet immobilier locatif.
Exemple d’investissement avec et sans effet de levier immobilier :
Exemple 1 : Un investisseur disposant d’un capital de 100 000 € (c’est-à-dire que son apport personnel est ici de l’intégralité du prix du bien), achète comptant un studio destiné à la location. Il espère obtenir un loyer net de charges de 500€/mois soit 6000€/an.
Ici, l’investissement est 100 % financé par l’apport et génère 6 000 € de recettes locatives par an.
Rendement = (recettes locatives/coût appartement)*100 = (6 000/100 000)*100 = 6 %
Exemple 2 : cet investisseur augmente sa capacité d’investissement avec un crédit de 100 000 €. Le taux d’intérêt du prêt est de 2 % et le bien de 200 000 € peut désormais se louer 1000 €.
Ici, les recettes annuelles suite à la mise en location sont donc de 12 000 € et les intérêts d’emprunt de 2 000 €.
Rendement = (recettes locatives-couts/couts appartement)*100 = (12 000 – 2 000/100 000)*100 = 10 %
Ici, le même apport de 100 000€ sera davantage rentable en utilisant le crédit bancaire (c’est 50 % plus rentable). Le crédit permet donc une meilleure rentabilité financière et de conserver une partie de ses fonds propres.
Pour conclure, gardez à l’esprit que l’effet de levier et donc l’emprunt bancaire est l’outil majeur qui vous permettra de développer rapidement et de façon massive votre patrimoine immobilier. Veillez toutefois à ne pas impacter votre capacité d’investissement.
Malgré le fait que cela puisse vous sembler contre nature, il est très avantageux pour le développement de votre patrimoine d’avoir des durées d’emprunts élevés et des apports minimaux.
Si vous avez un doute sur votre projet d’investissement ou si vous êtes intéressés par un investissement locatif clé en main, n’hésitez pas à nous contacter !
Si vous avez une question ou que vous désirez échanger sur un investissement locatif clé en main, contactez-nous
Si cet article vous a plu, nous vous invitons à lire notre article sur l’achat d’un immeuble de rapport à la campagne !
