L’année 2022 à été une nouvelle fois dynamique pour le marché de l’immobilier français. En effet le volume de transactions a été presque similaire à celui de 2021 qui fut une année historique pour le marché de l’immobilier en France. Il y a une préférence pour l’achat de maisons aux achats d’appartements mais également les zones rurales sont privilégiées par rapport au zones urbaines.
Cette dynamique est liée par l’entrée en vigueur de la loi Lemoine qui permet aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, ce qui contribue donc à une diminution du coût global du crédit.
Les meilleurs endroits où investir en France
- ACHETER UN IMMEUBLE EN ZONE RURALE OU URBAINE ?
Longtemps délaissé, le marché de l’immobilier rural est aujourd’hui reparti à la hausse. Les épisodes successifs de confinement liés à la pandémie du Covid-19, ont grandement participé à cet engouement pour les biens situés à la campagne.
LES AVANTAGES D’INVESTIR DANS UN IMMEUBLE EN ZONES RURALES :
Investir en zone rurale apporte pour les investisseurs de nombreux avantages comme par exemple la qualité de vie, en effet cela vous permettra d’offrir un cadre de vie plus agréable à votre famille notamment grâce à de plus grand espaces pour vos enfants, une vie plus calme que ce soit au niveau de la pollution environnementales ou de la pollution sonore ainsi qu’une plus grande intimité. Certain veulent avoir une meilleur qualité nutritive, avoir un jardin où cultiver vos propres produits bios vous permettra d’atteindre cet objectif. Investir dans un immeuble ou un appartement secondaire permet de faire de la location saisonnière si la zone choisie à un intérêt touristique, à savoir que la location saisonnière est très rentable dans la mesure où les rendements sont très interessants durant la haute saison.
Concernant la partie tarifaire, la campagne a de nombreux avantages, une maison coûte en moyenne 20% moins cher qu’en ville et 30% pour un appartement. La demande locative est en plein essor ce qui permet de rentabiliser votre investissement à coup sûr.
Le prix au m2 fait partie des gros avantages des zones rurales, prenons pour exemple la ville de Lyon où le prix du m2 est à plus de 5 000€ ce qui peut assez vite décourager, alors qu’à la campagne le prix du m2 tourne autour de 500/700€. Il est d’ailleurs prouvé que dans un premier temps la rentabilité est plus élevé en ce qui concerne les investissements locatifs en zone rurale. Le prix d’achat étant plus faible et le prix du loyer assez convenable, la rentabilité de l’investissement est assez vite assuré.
En définitif, les zones rurales offrent de grandes possibilités d’investissement et ce plus particulièrement dans les logements anciens.
LES AVANTAGES D’INVESTIR DANS UN IMMEUBLE EN ZONES URBAINES
Investir en zone urbaine apporte pour les investisseurs certains avantages. Un dynamisme attractif, leur taille confère un dynamisme important et elles sont en constante évolution, les villes sont souvent attractives culturellement et apportent donc du tourisme. Une forte rentabilité locative, dû à la forte demande locative. Selon le type de logement il est possible de faire de la location saisonnière si c’est un petit espace meublé et de la location longue durée si le bien comporte plusieurs pièces/chambres.
Les acquisitions sont souvent éligibles à des dispositifs présentant des avantages fiscaux comme par exemple la loi Pinel qui permet de réaliser jusqu’à 52 500€ d’économie si l’on s’engage à louer le bien durant plusieurs années.
- LES VILLES OÙ IL EST INTÉRESSANT D’INVESTIR
En France on considère qu’il est intéressant d’investir quand le rendement est entre 5 et 10%
1. Angers : C’est la ville moyenne en France avec la plus forte croissance pour l’investissement immobilier et cela notamment dans l’immobilier neuf. La population est composée à 21% d’étudiants ce qui est intéressant pour le locatif de studio ou de T2. Le prix de l’immobilier à explosé à Angers ces dernières années avec + 70% en 5 ans. En moyenne le prix du m2 est de 3 400€ que ce soit pour un appartement ou une maison. Les loyers moyens sont entre 11 et 12€ du m2 ce qui a pour rendement moyen environ 6%.
2. La périphérie de Nantes : Une création régulière d’emplois sur le bassin nantais et une démographie de 6% par an va permettre de louer rapidement votre bien. Concernant le prix moyen du m2 en périphérie nantaise celui-ci est situé entre 4 000 et 5 000€ du m2 pour une loyer moyen compris entre 12 et 13€ par m2. Le rendement moyen peut aller jusqu’à 7%.
3. Montpellier : Fait partie du top 3 des villes privilégiées par les parisiens lorsque ces derniers choisissent de quitter la capitale. Le prix du m2 a aussi explosé avec + 41% sur 10 ans et + 32% sur ces 5 dernières années. En 2023 le prix du m2 pour une maison est d’en moyenne 4 200€ avec une fourchette comprise entre 2 500 et 5 500€ par m2. Les appartements quant à eux, sont en moyenne à 3 600€ du m2. Le loyer moyen est de 15€ du m2 pour un appartement et de 13€ du m2 pour une maison. En choisissant d’investir à Montpellier vous aurez un rendement moyen situé entre 5 et 6%
4. Le Mans : La ville du Mans à vu ses prix augmentés de manière significative avec une augmentation de 15% sur 2 ans. Les 130 projets de développement qui verront le jour d’ici 2030 vont permettre une plus grosse attractivité de cette ville qui se situe à seulement 1h de Paris en TGV. Un prix du m2 abordable à en moyenne moins de 2 000€ avec un loyer moyen entre 9 et 10€ par m2. La ville du Mans à un rendement moyen élevé qui peut aller jusque 9%.
6. Rennes : L’investissement locatif à Rennes est une très belle opportunité en raison de prix d’accession encore très raisonnables. Le prix du m2 a augmenté de 16% sur 2 ans et est à moins 4 000€ du m2 pour un appartement et d’environ 5 200€/m2 pour une maison. Le loyer moyen dans cette ville est entre 14 et 15€/m2 avec un très bon rendement à 8,3%.
7. Brest : Elle fait partie des villes qui ont explosé ces dernières années avec une augmentation du prix du m2 de 65% sur 10 ans. Sur ces 5 dernières années elle a eu une augmentation du 50% et 23% sur 2 ans ce qui montre un engouement actuel pour cette ville. Le prix moyen du m2 pour un appartement est de 2 400€ et 2 500€ pour une maison. Le loyer moyen est de 11€/m2 pour un appartement et 10€/m2 pour une maison. Les rendements moyens de cette ville sont de 6 à 7% et entre 4 et 5% pour du neuf hors avantages fiscaux.
Le Logement Meublé Non Professionnel (LMNP)
Les loueurs de Logement Meublé Non Professionnel (LMNP) ont l’obligation de déclarer leur revenus issue de leur activité locative meublé à l’administration fiscale.
Pour bénéficier de ce statut, il faut qu’en cas de dépassement des 23 000€ de recettes locatives (loyer et charges comprises), ces revenus restent inférieurs aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Il est important de savoir qu’en LMNP, on a le choix entre deux options fiscales : le régime micro-BIC ou le régime réel. Le statut au régime réel est bien souvent privilégié par les bailleurs. La raison est la suivante, au régime réel on peut déduire les charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion) et les amortissements (du bien et du mobilier) des recettes locatives. Ça revient à diminuer sur le plan comptable les revenus locatifs, ce qui en même temps diminue la base imposable donc moins d’impôts voire pas du tout.
Les enjeux clés du marché immobilier en 2023
- LA DIGITALISATION DU SECTEUR DE L’IMMOBILIER
LA RÉALITÉ VIRTUELLE DANS L’IMMOBILIER
La réalité virtuelle et le secteur de l’immobilier vont avoir une relation longue et durable, on vous explique pourquoi.
Dans un premier temps cela va permettre d’effectuer plus de visites en un laps de temps plus cours, ce qui est particulièrement utile pour les acheteurs qui cherchent à acheter dans une ou plusieurs régions éloignées, ou pour ceux qui ont des horaires chargés donc pas beaucoup de temps à consacrer aux visites. Les agents immobilier peuvent aussi présenter les propriétés à des clients internationaux ou distant ce qui peut réduire les coûts de déplacement et de logement pour les potentiels acheteurs. On peut rajouter le fait que maintenant les signatures électroniques permettre de faire des contrats sans bouger de chez soi ce qui est un gain de temps phénoménal.
La réalité virtuelle à aussi l’avantage de permettre de visualiser la propriété sous différents angles et avec différents éclairages. Ceci peut permettre aux acheteurs de mieux comprendre l’espace et identifier les éventuels problèmes. Le fait de pouvoir interagir avec l’environnement peut aider à mieux évaluer les espaces et de ce fait, prendre des décisions d’achat plus éclairées.
La réalité virtuelle permet également d’aider les promoteurs immobilier à visualiser les projets futurs, ce qui peut aider à mieux comprendre l’espace et prendre des décisions de conception plus claires. Les promoteurs peuvent également utiliser la réalité virtuelle pour vendre des propriétés avant même que ces dernières ne soient construites, ce qui aide à réduire les coûts et accélérer le processus de vente. Aujourd’hui la Réalité virtuelle n’est pas encore utilisée au maximum de ses capacités et par tout le monde dans le secteur de l’immobilier mais dans un futur proche elle deviendra indispensable et de plus en plus poussée.
En conclusion, la réalité virtuelle améliore l’expérience client en offrant des visites virtuelles aux acheteurs potentiels, les agents immobilier offrent une expérience encore plus personnalisé et plus immersive. Tout cela va améliorer la satisfaction des clients et aider les agents immobilier à se différencier de la concurrence.
- L’IMPACT ENVIRONNEMENTAL DANS L’IMMOBILIER
LE DIAGNOSTIQUE DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE (DPE)
Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostique de performance énergétique a fait l’objet d’une refonte afin d’encourager la rénovation énergétique des passoires énergétiques et de lutter contre le réchauffement climatique.
Le nouveau DPE montre désormais une étiquette énergie qui concerne la consommation énergétique noté de A à G, et une autre étiquette climat qui concerne cette fois ci la quantité de gaz à effet de serre émise, noté de A à G également.
Il est important que le loueur fasse le diagnostique de performance énergétique car à partir de 2025 les logements classés G seront interdit à la location, en 2028 pour les logements classés F et en 2034 pour ceux classés E.
Il existe des aides financières à la rénovation énergétiques pour en savoir plus cliquez ici
Pour avoir plus de détails sur les DPE nous vous invitons à lire l’article « Tout savoir pour acheter un immeuble sereinement »
- LES CHANGEMENTS DÉMOGRAPHIQUES DANS L’IMMOBILIER EN 2023
LE VIEILLISSEMENT DE LA POPULATION
Le vieillissement de la population à un impact sur le marché de l’immobilier, à la fois en termes de demandes de logements mais également en termes d’offres de logements adaptés aux besoins de personnes âgés.
Le vieillissement de la population peut entrainer une hausse de la demande de logements adaptés aux personnes âgés tels que des maisons de retraites, des résidences-services ou encore des appartements adaptés aux à ces personnes.
Les séniors peuvent aussi être propriétaires de un ou plusieurs biens qu’ils pourraient vendre pour un logement plus petit, plus adapté à leur train de vie et à leurs besoins. Cela peut entrainer une offre accrue de maison familiale sur le marché de l’immobilier, ce qui va affecter les prix dans certaines régions de la France.
Ça peut aussi avoir un impact sur la localisation des logements, en effet les personnes âgés ont souvent besoin d’un accès facile et rapide aux services de santé, ce qui peut influencer le choix des logements, les zones urbaines peuvent offrir une proximité avec ces services quant à elle, les zones rurales offrent plus de calme et moins de stresse.
LA CROISSANCE DÉMOGRAPHIQUE
La croissance démographique à l’instar du vieillissement de la population à un impact sur le marché de l’immobilier. En effet plus la croissance démographique augmente plus la demande et la valorisation du logement va être forte en fonction des différentes régions et du type de logement.
En effet, la valorisation d’un logement dépend principalement de l’attrait pour son emplacement et la qualité du bien. Le fait d’étudier les zones géographiques où il y aura de fortes demandes de logement dans les années à venir vous permet d’éviter de prendre le risque de ne pas pouvoir vendre votre maison ou votre appartement sans perdre trop d’argent.
Si l’on fait de l’investissement locatif, il faut donc étudier l’évolution de la demande selon le type de biens et selon les régions. Cela vous permettra de ne pas vous tromper dans votre investissement locatif. Vous pourrez vous assurer qu’il y aura une demande locative suffisante pour que vous n’ayez pas de mal à trouver un locataire et à éviter les périodes de vacances locatives.
Il est important de savoir, que si la ville est en forte croissance de population cela permet de ne pas être surpris lorsque l’on achète en campagne proche de se retrouver quelques années plus tard dans un quartier de la ville très dynamique ou proche d’une zone commerciale.
La croissance démographique impact de nos jours de plus en plus de régions en France. Il est important de noter que lorsque l’on veut investir il faut prendre en compte : que plus le bien aura une forte demande locative, plus il sera proche d’endroits stratégiques comme les transports en communs, les universités, les centres commerciaux etc, plus le prix de mise en vente sera élevé. Ces facteurs étant stratégiques et très recherchés vous n’aurez aucune difficulté à louer si votre bien se trouve dans une zone qui est plus ou moins proche de ces lieux.
Faut-il commencer par l’achat de sa résidence principale avant d’investir ?
- LES POUR :
– Si la ville à des prix d’achats interessant par rapport aux loyers, vous allez gagner du pouvoir d’achat chaque mois si la mensualité du prêt et les charges sont, en cumul inférieur au loyer. Toutefois il est assez rare et même quasiment impossible dans les grandes villes où acheter un bien identique à celui que l’on loue coûte en générale beaucoup plus cher.
– Faire de l’achat de sa résidence principale une première étape pour se constituer du capital, en effet si vos revenus sont modestes, que vous avez peu d’apport et une capacité d’endettement faible, l’achat de la résidence principale peut être une bonne solution pour avoir un capital solide et par la suite faire de l’investissement locatif.
– Capitaliser au lieu de « jeter un loyer par la fenêtre », acheter occasionne généralement des frais mensuels plus élevés que la location cependant payer un loyer, c’est payer pour une durée illimité alors que capitaliser reste plus interessant sur le long terme.
– Emprunter une plus grosse somme d’argent et/ou sur plus longtemps, en effet la résidence principale vous permettra de déroger à la règle de la capacité maximum d’endettement de 35%. En effet les dernières notes du HCSF (Haut conseil de Stabilité Financière) prévoient une tolérance de dépassement de ce seuil qui s’applique dans l’unique cas où vous voulez acheter une résidence principale.
– Faire une opération d’achat-revente maline et sans impôt, pour faire cela il faut acheter sous le prix du marché un bien à rénover. Vous devrez par la suite réaliser des travaux pour rendre votre résidence principale bien plus attractive est de qualité, ensuite vous allez devoir vivre dans ce bien pendant quelques temps et pour finir le revendre en réalisant une belle plus-value qui vous servira par la suite d’apport pour une prochaine opération. Vous pouvez profiter du fait que vous serez exonérés d’impôts sur la plus-value de cession de votre résidence principale.
- LES CONTRE :
– Si vous n’avez pas de problème d’apport ni de capacité d’emprunt pour investir, l’intérêt de commencer par la résidence principale est bien moindre, surtout si c’est dans une grande ville où elle coutera un prix élevé.
– Si vous n’avez pas de visibilité sur la durée dans laquelle vous allez occuper le logement. En effet, il y a & un risque de ne pas amortir les frais d’acquisition si vous revendez trop tôt. Donc si la résidence principale ne fait pas l’objet d’un achat-revente planifié avec précaution, il faut que vous vous assurez de rester suffisamment longtemps dedans pour amortir les frais d’acquisition avant de revendre la résidence.
– Rester locataire dans une grande ville. Cela vous permet de vous laisser le temps de faire des choix et de préserver votre capacité d’endettement pour investir dans des villes plus rentables. (mais attention, il faut faire des investissement qui dégage du cash-flow). Les mensualités d’emprunt dans les grandes villes seront bien plus élevées que le loyer, donc la capacité d’endettement restante pour investir sera réduite, voire anéanti. En faisant des investissements rentables le plafond sera atteint beaucoup moins vite.
CONCLUSION :
Comme nous vous l’avons montré, il y a des bons points comme des mauvais points pour investir dans une résidence principale dans un premier temps, cela sera à vous par la suite de juger et d’envisager de passer le cap en fonction de vos recherches et de votre capacité de financement pour réaliser le projet.
