Les principaux ratios à respecter pour son financement bancaire !

Dans un contexte de crise sanitaire impactant l’ensemble des secteurs d’activités de notre économie. Face au risque de crédit non remboursé à court terme, les conditions bancaires pour l’octroi de prêt immobilier se sont très nettement durcies et ont engendré une réduction des durées d’emprunt, un apport quasi-systématique et la nécessité d’une épargne de sécurité.

Or, pour une stratégie gagnante sur long terme et pour se constituer du patrimoine, il est nécessaire d’utiliser le levier bancaire. Ainsi, il conviendra dans cet article de vous rappeler l’importance de certains ratios bancaires dans l’optique d’obtenir son crédit immobilier.

Les principaux ratios du dossier bancaire à suivre sont : le Taux d’Endettement, le Reste à Vivre, la Capacité d’Emprunt. Ces ratios permettent à un établissement de crédit de connaître votre capacité de remboursement .

Le taux d’endettement :

Pour commencer le Taux d’Endettement correspond aux dépenses financières du foyer divisé par les revenus du foyer (x 100).

On estime qu’un Taux d’Endettement doit être inférieur à 35 %. Le respect de la limite de ce taux est la première étape clé de la validation du dossier par un établissement bancaire.

Le Reste à Vivre :

Il correspond à la somme qu’il vous reste en poche une fois que vous avez versé votre mensualité de crédits. Selon les critères bancaires, le Reste à Vivre minimum requis est de 800€/mois pour un célibataire sans enfant, 1200€/mois pour un couple sans enfant et 300 € par enfant à charge. Les plafonds peuvent varier d’une banque à une autre.

Si vous remplissez les deux critères précédents, vous êtes probablement éligible à l’obtention du prêt.

La capacité d’emprunt :

Pour ce faire, il est nécessaire de reprendre votre taux d’endettement et de chercher le montant de la charge supplémentaire mensuelle maximum qui permet de rester en dessous de la barre des 35 % d’endettement.

Il vous suffit ensuite de multiplier ce montant par 12 puis par 20 correspondants aux nombres d’années sur lesquels on emprunte habituellement.

Si vous empruntez dans le cadre d’un investissement locatif, il est possible que votre emprunt n’affecte pas votre taux d’endettement et donc votre capacité d’emprunt. En effet, il suffit que 70 % du montant des loyers soit supérieur aux charges (mensualité de prêt, assurance, taxe foncière…) pour que votre capacité d’emprunt ne soit pas affectée.

Ainsi, on peut donc continuellement investir si cette condition est respectée, car cela n’affecte pas notre capacité d’emprunt.

Néanmoins, vous serez nécessairement limité par les encours bancaires. En général, il est difficile d’avoir +de 500 000 euros d’encours bancaire dans une banque.

Pour finir, il reste également à s’assurer que vous disposez d’une épargne de sécurité (fonds propres) et d’un montant d’apport suffisant. Tout d’abord, pour l’épargne de sécurité, il convient d’avoir environ 6 mois de loyer en réserve afin d’avoir la capacité de pallier tous les risques locatifs. Quant à l’apport, il est souvent demandé d’apporter un montant compris entre 7 % et 10 % du montant total du projet.

Comment améliorer ma Capacité d’Emprunt ?

Voici désormais quelques conseils pour optimiser votre Capacité d’Emprunt :

• Chercher à augmenter vos revenus professionnels

• Améliorer le rendement locatif, et cela peut notamment passer par l’augmentation des revenus locatifs de ses investissements immobiliers.

• Si vous n’avez pas de revenus locatifs, vous pouvez toujours aménager votre résidence principale pour en louer une partie.

• Baisser vos charges en remboursant vos crédits si vous ne pouvez pas les rembourser, essayer de procéder à leur renégociation sur une durée plus longue.

Si vous avez un doute sur votre projet d’investissement ou si vous êtes intéressés par un investissement locatif clé en main, Contactez-nous ! Nous vous aiderons dans le calcul de ces ratios financiers qui vous aideront à obtenir votre financement.

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