Un achat immobilier en général n’est pas quelque chose de simple donc il va de soi que la réalisation de son premier investissement locatif puisse faire peur. D’autant plus que c’est le premier investissement qui, bien souvent, est le plus important. En effet, il pose les bases de votre vie d’investisseur et permet, en cas de réussite, de lever les principales peurs sur le long terme.
L’investissement locatif pour la première fois nécessite souvent de se poser de nombreuses questions auxquelles jamais vous n’aviez pensé auparavant. Quel type de bien, quelle localisation, quelle stratégie, quid de la fiscalité… Le premier investissement peut rapidement s’avérer être un véritable casse-tête voir dans certains cas, vous sembler insurmontable. C’est d’autant plus vrai lorsque vous achetez un bien immobilier ancien ou bien encore un immeuble de rapport.
En réalité, il existe des façons de réussir sereinement son premier achat locatif et c’est ce que nous allons vous expliquer dans cet article. Voici les différentes informations à connaître afin de préparer sereinement votre projet d’investissement locatif.
1. Ayez une vision claire de vos objectifs (financiers, professionnels, famille) :
Tout d’abord, la première étape consiste à définir vos objectifs. De ces objectifs, découlent votre stratégie d’investissement :
Êtes-vous à la recherche d’une source de revenus complémentaires (si oui, combien précisément par mois) ou souhaitez-vous plutôt vous constituer un patrimoine qui s’apprécie dans le temps au risque de devoir contribuer financièrement chaque mois au projet. Un investissement immobilier locatif doit pouvoir répondre à ces objectifs.
Cette stratégie guidera ensuite vos recherches de biens. En effet, un investisseur cherchant une source de revenus complémentaires optera pour des biens lui offrant une forte rentabilité (majoritairement situé en zone rurale) avec des travaux de rénovation tandis que l’investisseur ayant une stratégie patrimoniale cherchera une localisation privilégiée et une plus petite surface (grandes villes).
Dans le cadre d’un premier investissement locatif, nous préconisons d’opter pour des biens à rentabilité. En effet, le fait d’avoir ce type de bien ne va pas ou peu impacter votre capacité d’emprunt et donc vos potentiels futurs investissements. En effet, après le remboursement du prêt immobilier, le bien à rentabilité laisse souvent un cash flow positif permettant à l’investisseur de se constituer de la trésorerie.
Dans cette étape, vous devez également réfléchir aux éléments suivants :
– Le budget
– Le secteur géographique: pour un premier investissement, il est préconisé d’investir dans un rayon maximum de 2 heures autour de chez soi.
– Le type de logement (immobilier ancien ou immobilier neuf, immeuble de rapport ou appartement…).
– Mode d’exploitation (meublé, nu, commerciale, LCD…).
2. Un profil bancaire solide pour un investissement serein !
Un investissement locatif nécessite un financement. Ce financement s’obtient lorsque l’on remplit des critères prédéfinis comme le respect du taux d’endettement ou du reste à vivre. L’ensemble de ces éléments ont été détaillés au sein d’un article dédié à ce sujet : les principaux ratios bancaires.
Un premier investissement réussi passe donc par une épargne de sécurité renforcée (entre 6 et 12 mois de loyer) et des conditions de prêt négociées correctement. Rappelons que pour un premier investissement, les banques sont particulièrement exigeantes. Il convient donc de les rassurer au maximum afin de vous faire financer.
3. Le calcul de la rentabilité :
La réussite d’un investissement locatif passe bien évidemment par le calcul de sa rentabilité. C’est ce sur quoi votre projet repose. Il convient de connaître l’ensemble des frais du projet ainsi que des charges mensuelles ou annuelles du bien (eau, électricité, taxe foncière…). Concernant le calcul de cette rentabilité, nous vous invitons à suivre notre article sur le sujet.
Le bien doit offrir de manière intrinsèque une capacité à dégager de la rentabilité. Cette rentabilité doit correspondre à vos objectifs.
Pour qu’il y ait un autofinancement du bien théorique à 100 % de location, la rentabilité brute doit être entre 8 % et 9 %.
Pour améliorer et sécuriser cette rentabilité, il faudra, entre autres, faire attention au choix du secteur.
4. Choisir un secteur porteur :
Un investissement réussi passe nécessairement par un taux d’occupation élevé et donc une demande locative solide. Vous devez donc en amont réaliser un travail de recherche sur cette demande afin de cibler une localisation qui offre un développement économique, des loyers stables et une demande croissante.
Cette investigation est également primordiale dans l’optique d’une éventuelle revente. En effet, une zone offrant une forte demande locative n’aura pas de mal à trouver un acheteur pour votre bien.
5. La typologie du bien :
Une fois la zone de recherche établie, il convient de cibler quel type de bien correspond à vos attentes. La typologie du bien doit, bien évidemment, être cohérente avec le secteur. Il existe une grande différence entre un investissement dans un studio et un investissement dans une maison familiale.
Les biens de petite taille offrent davantage de rentabilité et conviennent généralement à des étudiants. Néanmoins, un bien de petite taille est également synonyme de changement fréquent de locataire et d’un éventuel risque de vacances locatives sur la période estivale (vacances scolaires).
Au contraire, un bien de grande taille offre une certaine stabilité en termes de locataires, mais offre quant à lui une rentabilité au m2 moindre.
Il convient donc de savoir si vous souhaitez louer longtemps au même locataire et être moins rentable ou bien favoriser la rentabilité, mais également le turnover qui va avec.
Pour conclure, gardez-en tête que ce premier investissement conditionnera votre vision à l’investissement. Un investissement réussi débouche souvent sur de nouveaux investissements. Il est donc important de ne pas se manquer et de se faire accompagner.
Si vous avez une question ou que vous désirez échanger sur un investissement locatif clé en main, contactez-nous
Si cet article vous a plu, nous vous invitons à lire notre article sur les avantages de l’immobilier ancien en comparaison au neuf !
