Il existe un réel débat entre un investissement locatif dans du neuf et un investissement immobilier dans de l’ancien. Vous-même, dès le début de votre recherche, la première question qui vous viendra en tête sera : faut-il acheter un bien immobilier neuf ou dans l’ancien ?
Cette réponse varie selon votre profil et votre stratégie, mais revoyez ici les principaux avantages et inconvénients de chacun d’entre eux.
L’immobilier neuf :
Acheter du neuf a pour avantage de bénéficier de biens aux dernières normes. Ces biens bénéficient également d’architecture contemporaine et moderne. De plus, il est souvent facile de louer un bien neuf du fait de sa propreté.
Un bien neuf offre également des frais de notaire réduits et donc la possibilité d’apporter moins d’apport au projet. En effet, les apports sont souvent constitués à minima des frais de notaire et des frais de garanties.
Par ailleurs, lorsque l’achat en neuf est effectué dans le cadre d’un programme de défiscalisation, il existe un abattement fiscal sur la durée de détention.
Le neuf permet également de ne pas avoir à réaliser de travaux importants si vous le détenez sur une durée de 15 ans.
Néanmoins, il est plus difficile de réaliser des plus-values avec un bien neuf. En effet, dès qu’un locataire vit dans votre logement, le bien se déprécie, car il n’est par définition plus… neuf. Il lui faudra davantage de temps pour retrouver une potentielle plus-value. Le prix de vente auquel les investisseurs achètent un bien neuf est très au-dessus du marché (15 % à 30 % en moyenne) renforçant le risque de moins-value lors de la revente. Cela revient, à long terme, à annihiler tous les avantages de la défiscalisation lors de la détention du bien.
Par ailleurs, si vous achetez un bien dans un des programmes immobiliers couvert par la loi Pinel avec obligation de conserver le bien pendant minimum 6 ou 9 ans et qu’il fait partie d’une résidence, vous serez face à un problème pour le revendre. En effet, passé ce délai, la majorité des investisseurs dans une même résidence ayant bénéficié de ce programme vont souhaiter revendre leur bien en même temps à la fin de cette période. Cette volonté commune a pour effet d’engendrer une course à la baisse de prix.
Enfin, il ne faut pas négliger les charges de copropriété qui s’avèrent être très importantes dans une résidence composée de logements neufs.
L’immobilier ancien :
Le principal avantage de l’ancien réside dans l’opportunité qu’il offre de rénover et de réhabiliter des logements vétustes. L’ancien permet de réaliser de bonnes affaires. C’est un marché qui est plus accessible que celui du neuf. En effet, à surface et localisation équivalente, l’ancien s’avère être moins onéreux que le neuf. Si vous achetez un immeuble de rapport la différence est significative.
Par ailleurs, si vous êtes dans un régime d’exploitation locatif vous permettant de déduire un grand nombre de charges déductibles, l’ancien vous permettra de déduire ces montants de travaux. C’est donc un marché prisé des investisseurs en meublé ou en SCI IS. Vous l’aurez compris, l’investissement locatif dans l’ancien offre un vaste panel de régimes de fiscalité pouvant s’adapter sur-mesure aux objectifs des investisseurs. Ces régimes de fiscalité permettent, entre autres, la réduction d’impôts à titre personnel ou la nullité de la fiscalité sur les revenus locatifs pendant plusieurs années.
Ces travaux figurent néanmoins également du côté des inconvénients. En effet, l’ancien nécessite souvent des travaux. Ces travaux ont un coût financier et se révèlent souvent chronophages. Il faut donc s’entourer d’artisans de confiance et prévoir une enveloppe travaux supérieure aux devis initiaux.
Investir dans l’ancien, c’est également participer à la rénovation du patrimoine français en préservant ou en réhabilitant le charme des anciennes demeures.
Pour finir, l’ancien offre la liberté de pouvoir revendre quand on le souhaite et de ne pas être retenu par un programme de défiscalisation nécessitant de garder le bien un nombre x d’années.
Néanmoins, investir dans l’ancien présente un certain nombre de points sur lesquels il est nécessaire d’être vigilant.
Tout d’abord, la réalisation des travaux nécessaires à la réhabilitation de votre bien peut se transformer en un vrai casse-tête si vous n’êtes pas correctement entouré et conseillé.
En effet, la rénovation de biens anciens, offre souvent de mauvaises surprises : chaudière qui ne redémarre pas, ballon d’eau chaude à remplacer, toiture fuyarde à certains endroits…
Là encore, l’anticipation budgétaire et l’importance de se faire accompagner par un professionnel est essentiel. Il est nécessaire d’être extrêmement vigilant dans le chiffrage de l’enveloppe travaux et de vous laisser une marge de sécurité afin de pallier les risques imprévus.
Pour conclure, nous avons donc clairement vu les différences entre un investissement dans un bien neuf ou ancien. Le neuf présentant un réel risque de moins-value, il est souvent préférable de se tourner vers un bien ancien. L’ancien présente davantage de possibilités et offre une meilleure rentabilité potentielle. Néanmoins, pour que cette rentabilité soit effective, il est nécessaire d’être vigilant, averti et correctement entouré afin de ne pas avoir de mauvaises surprises avec les travaux ou la rénovation.
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