Face à une volatilité croissante des marchés financiers, de nombreux investisseurs cherchent des alternatives pour sécuriser leur capital tout en bénéficiant de rendements stables.

Parmi ces options, les REITs ou Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC) gagnent en popularité, offrant une opportunité d’investir dans l’immobilier avec une liquidité bien plus élevée qu’un investissement traditionnel.

Dans cet article, nous vous dévoilerons les avantages et les inconvénients des REITs, les différentes étapes pour y investir, et nous vous présenterons des exemples concrets de succès dans ce secteur.

Introduction aux REITs

Les REITs (Real Estate Investment Trusts), ou SIIC en France (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées), permettent d’investir dans un portefeuille d’actifs immobiliers via un véhicule coté en bourse. Ils distribuent la majorité de leurs revenus locatifs sous forme de dividendes, tout en offrant une exposition indirecte à l’immobilier.

L’objectif de ces véhicules est de fournir une source de revenus régulière et une diversification accessible aux investisseurs dès quelques centaines d’euros. C’est donc une alternative aux immeubles de rapport quand la gestion physique ou la fiscalité directe de l’immobilier devient contraignante.


Les REITs intègrent une multitude d’actifs : bureaux, commerces, santé, logistique, etc., répartis en France ou à l’étranger. Le tout est géré par des professionnels, ce qui limite l’effort de gestion pour l’investisseur.

Ils sont particulièrement prisés pour leur liquidité et transparence, à la croisée de l’investissement immobilier et de la bourse. C’est une stratégie cohérente pour compléter une exposition directe dans l’immobilier physique.

Nous allons donc détailler ici leur fonctionnement, leurs atouts, mais aussi leurs limites.

Définition de ce qu’est un REIT


Un REIT est une société cotée qui détient, exploite ou finance des biens immobiliers générateurs de revenus. Pour conserver leur statut préférentiel, les REITs doivent généralement redistribuer entre 90 % et 95 % de leur résultat net sous forme de dividendes.

Ces entreprises ne réinvestissent donc qu’une faible part de leur bénéfice, ce qui en fait une source stable de revenu pour les investisseurs en quête de rendement immobilier sans gestion locative.


Ils sont structurés pour être comparables à des foncières, mais avec une fiscalité allégée au niveau de la société en contrepartie de leur politique de distribution obligatoire. En France, ce statut est reconnu via le régime des SIIC depuis 2003.

Investir dans une SIIC ou REIT revient à détenir des parts d’une société cotée dont l’actif est composé d’immeubles de rapport ou d’actifs immobiliers professionnels.

C’est donc une manière indirecte de générer un revenu issu de loyers, sans acquisition physique d’immeubles.

Historique et popularité des REITs


Les REITs sont apparus aux États-Unis dans les années 1960, via une loi fédérale qui visait à démocratiser l’accès à l’investissement immobilier à travers des produits cotés. Ce modèle a rapidement séduit les investisseurs institutionnels comme les particuliers.

En France, c’est avec la création du statut SIIC en 2003 qu’un cadre légal semblable a été mis en place, avec des succès en bourse comme Unibail-Rodamco-Westfield ou Icade.


Avec une capitalisation dépassant les 1 000 milliards de dollars au niveau mondial, les REITs représentent aujourd’hui un segment mature des marchés financiers. Ils sont intégrés dans de nombreux fonds indiciels et plans d’épargne retraite.

La crise Covid a renforcé la visibilité des secteurs porteurs dans les REITs, comme la logistique, la santé ou les data centers. Cela a élargi le profil des investisseurs attirés par cette typologie de produits.

La popularité des REITs s’explique aussi par leur capacité à offrir une protection contre l’inflation et une stabilité relative même en période de volatilité boursière.

Pourquoi investir dans les REITs


Les REITs permettent aux investisseurs de diversifier leur portefeuille sans mobiliser de capitaux importants. Contrairement à un immeuble de rapport, ils offrent une exposition immédiate à un patrimoine diversifié, parfois à l’international.

De plus, ils garantissent une grande liquidité grâce à leur cotation en bourse, là où l’achat/revente d’immeubles physiques entraîne des délais longs et des frais notariaux.


Sur le plan fiscal, les SIIC bénéficient d’un régime favorisé qui évite une double imposition. Les dividendes reçus peuvent être intégrés dans des enveloppes fiscales pertinentes (PEA, assurance-vie, etc.).

Ils participent à une logique de revenu passif régulier, les flux redistribués trimestriellement ou annuellement pouvant être réinvestis ou consommés selon la stratégie du porteur.

Les REITs sont aussi des véhicules transparents, auditables, avec des reportings trimestriels facilitant le pilotage stratégique.

Avantages et inconvénients des REITs


Avantages : diversification du portefeuille, liquidité, source de revenu passif


Les REITs offrent plusieurs avantages aux investisseurs. Tout d’abord, ils permettent une diversification facile du portefeuille grâce à un accès à une variété d’actifs immobiliers sans nécessiter d’investissements directs importants. Ensuite, leur liquidité élevée, grâce à leur cotation en bourse, offre une flexibilité accrue par rapport à l’achat physique d’immobilier. Enfin, ils constituent une source de revenu passif stable, les dividendes étant souvent versés trimestriellement.


Inconvénients : fluctuations de prix, frais de gestion, imposition


Néanmoins, les REITs présentent également des inconvénients. Ils peuvent être sujets à des fluctuations de prix sur le marché boursier, ce qui implique un risque de volatilité. De plus, les investisseurs doivent prendre en compte les frais de gestion parfois élevés qui peuvent réduire le rendement net. En outre, même si les REITs bénéficient d’une fiscalité avantageuse, les dividendes peuvent être taxés différemment selon l’enveloppe fiscale dans laquelle ils sont inclus.

Saisir l’opportunité d’investir dans les REITs peut constituer un ajout précieux à votre stratégie d’investissement, en bénéficiant de la diversité et de la liquidité qu’ils offrent.

Cependant, comme discuté précédemment, il est essentiel de bien peser les avantages et les inconvénients et de faire preuve de diligence lors de l’évaluation des options disponibles.

Avec les bons choix et une gestion rigoureuse, vous pouvez aspirer à un investissement réussi dans ce secteur dynamique.