Investir dans l’immobilier requiert une vigilance accrue, notamment pour éviter des pièges coûteux et les conséquences financières qui en découlent.
Parmi les différentes options, l’achat en VEFA se distingue comme une stratégie prisée.
Dans cet article, nous partagerons les précautions indispensables à prendre en compte pour réussir votre projet d’achat en VEFA en toute sérénité.
Introduction à l’achat en VEFA
Lorsqu’on parle d’achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), il s’agit d’acquérir un bien immobilier sur plan, c’est-à-dire avant même qu’il ne soit construit ou totalement achevé.
Ce type d’achat est structuré légalement et encadré par le Code de la construction et de l’habitation, garantissant un certain niveau de protection à l’acquéreur.
Ce format est largement utilisé dans les investissements immobiliers modernes, en particulier dans les zones où l’offre foncière est limitée et où la demande locative est forte.
L’un des attraits de la VEFA est la possibilité de personnaliser le bien selon un cahier des charges modifiable dans certaines limites définies par le promoteur.
Mais attention, cela implique également une attente jusqu’à la livraison et une vigilance accrue face aux risques liés à la non-livraison ou aux retards de chantier.
Étapes de l’achat en VEFA
Procédures administratives et financières
L’achat en VEFA commence par la signature d’un contrat de réservation qui engage moralement les deux parties et précise les conditions du bien (surface, étage, équipements, etc.).
Une fois le permis de construire obtenu, le notaire convoque l’acheteur pour la signature de l’acte authentique de vente, officialisant le transfert de propriété du sol.
Le financement doit alors être validé auprès d’un établissement bancaire, qui mandate ses propres experts pour valider l’opération.
Par la suite, les appels de fonds suivent la progression du chantier conformément aux pourcentages définis par la loi.
Chaque décaissement nécessite une vigilance, notamment dans l’exécution des travaux et l’émission des attestations par le maître d’œuvre ou l’architecte du projet.
Chronologie du processus
Le processus VEFA s’étale généralement sur 18 à 30 mois entre la signature du contrat de réservation et la livraison finale.
Les étapes clés incluent le dépôt du permis, le lancement commercial, la construction, la livraison provisoire, puis la livraison définitive avec levée des réserves.
Chaque phase est structurée, validée et consignée dans des rapports administratifs essentiels à la traçabilité du chantier.
La remise des clés précède en principe l’assemblée générale constitutive de copropriété pour les immeubles collectifs.
Le suivi temporel est crucial : un retard excessif peut impacter la rentabilité projetée, en particulier pour un investisseur locatif avec objectifs fiscaux.
Précautions à prendre lors d’un achat en VEFA
Comment vérifier le promoteur immobilier
Avant toute signature, il est impératif de vérifier la solidité financière, la réputation et les réalisations passées du promoteur.
Consultez les données disponibles via les greffes du tribunal de commerce, les documents DUNS ou les plateformes d’avis clients spécialisés dans l’immobilier neuf.
Une entreprise au passif juridique encombré ou avec des retards à répétition sur ses projets précédents doit être écartée du processus d’achat.
Contactez également d’anciens clients pour récolter un retour terrain sur la qualité de la construction et le respect des délais annoncés.
Un promoteur fiable garantit la sérénité de l’opération, notamment sur la gestion des aléas de chantier et la conformité aux engagements contractuels.
Analyse des clauses du contrat de réservation
Le contrat de réservation est juridiquement structurant et doit contenir un ensemble d’éléments obligatoires : surface prévisionnelle, prix, description du logement, date de livraison estimée, règles de rétractation.
Préférez les documents rédigés avec précision et transparence, en évitant les clauses floues ou à l’interprétation variable.
Un bon contrat limite les conflits futurs et facilite la mise en cause du promoteur en cas de retard ou de mauvaise exécution.
Faites systématiquement examiner le contrat par un avocat ou un notaire spécialisé avant toute signature.
Plus vous serez proactif sur la lecture juridique, moins vous risquerez de subir des surprises défavorables à l’investissement.
Comprendre le contrat de vente VEFA
Ce contrat, signé devant notaire, encadre la vente définitive et détaille toutes les obligations des deux parties : clauses de paiement, garantie bancaire, descriptif technique, délais de livraison, assurances, etc.
Le document notarié mentionne également la garantie d’achèvement, obligatoire pour sécuriser les fonds du promoteur et protéger l’acquéreur.
C’est l’acte qui scelle la part légale de votre acquisition patrimoniale dans la durée.
Il vous donne également droit au recours en cas de non-conformité avec le bien décrit ou de négligence manifeste de la part du constructeur.
Analysez chaque annexe, notamment le plan, le descriptif de matériaux et les engagements de performances énergétiques.
Aspects financiers de l’achat en VEFA
Plan de financement et calcul des coûts
Devancer les coûts consiste à établir une simulation complète de l’investissement : prix d’acquisition, frais de notaire, coûts de modification, taxe d’aménagement, équipements non inclus, etc.
L’erreur classique est de sous-estimer les frais annexes comme la cuisine non fournie, les aménagements extérieurs ou les frais de copropriété prévisionnels.
Votre plan de financement doit anticiper une marge de sécurité de 10 à 15 % pour répondre aux imprévus.
En parallèle, mesurez la rentabilité nette après fiscalité selon le régime locatif choisi : PINEL, LMNP ou foncier traditionnel.
Un tableau de rentabilité prévisionnelle est essentiel pour apprécier le TRI ou cash-flow prévisionnel.
Prêts immobiliers adaptés à la VEFA
Les banques formalisent souvent des prêts à déblocage progressif adaptés à la VEFA, avec possibilité de différé d’amortissement (paiement des intérêts uniquement) durant la construction.
Cette souplesse permet de ne pas alourdir la trésorerie durant la période de chantier, tout en réduisant le coût global du crédit.
Attention aux conditions de sortie anticipée et au taux d’assurance en cas de différé long.
Comparez aussi les offres entre banques traditionnelles, courtiers, et financement à travers une structure (SCI, SARL de famille, etc.).
Vérifiez les clauses de modularité, la possibilité de remboursement anticipé sans indemnité, et l’éligibilité aux dispositifs fiscaux en lien avec le statut d’acquéreur.
Garanties et assurances à considérer
Garantie d’achèvement
La garantie financière d’achèvement (GFA) est obligatoire pour le promoteur, et elle couvre l’acquéreur en cas de défaillance de celui-ci.
Elle assure l’achèvement du chantier, financé par une banque ou une compagnie d’assurance, indépendamment de la situation financière du promoteur.
Sans cette garantie, aucun acte notarié ne doit être signé.
Vérifiez l’identité de l’établissement garant, la solidité financière de celui-ci et la définition précise des conditions de mise en œuvre de la garantie.
C’est l’un des piliers essentiels à la sécurisation d’un achat immobilier en VEFA.
Assurance dommages-ouvrage
L’assurance dommages-ouvrage couvre l’acquéreur contre les désordres affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.
Celle-ci garantit une indemnisation rapide sans avoir à attendre une décision de justice, contrairement à la garantie décennale.
Elle doit être souscrite par le promoteur avant l’ouverture du chantier et transmise à l’acheteur au moment de la réception du bien.
Assurez-vous de la validité du contrat, de la couverture temporelle et territoriale, et du sérieux de l’assureur mentionné.
Ce document est également exigé en cas d’arbitrage ou de revente du bien avant 10 ans.
Prenons l’exemple de deux investisseurs disposant chacun d’un budget de 300 000 €.
L’investisseur A choisit d’acheter un appartement en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), tandis que l’investisseur B opte pour un immeuble de rapport ancien à rénover.
Investisseur A – Achat VEFA :
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- Prix d’acquisition : 300 000 € TTC (dont environ 20 % de TVA soit 50 000 €)
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- Frais de notaire réduits (environ 2,5 %) : 7 500 €
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- Loyer espéré après livraison : 850 €/mois soit 10 200 €/an
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- Rendement brut annuel moyen : (10 200 / 300 000) x 100 = 3,4 %
Le bien sera livré dans 18 mois, avec des appels de fonds progressifs selon l’avancement du chantier. L’investisseur ne perçoit aucun revenu locatif pendant cette période.
Investisseur B – Achat Immeuble de rapport :
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- Prix d’achat : 200 000 €
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- Travaux de rénovation : 80 000 €
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- Frais de notaire (environ 8 %) : 16 000 €
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- Coût total : 296 000 €
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- Loyer mensuel après travaux (4 appartements loués 550 € chacun) : 2 200 €/mois soit 26 400 €/an
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- Rendement brut annuel moyen : (26 400 / 296 000) x 100 = 8,9 %
L’investisseur B peut mettre en location les lots au fur et à mesure de la fin des travaux, ce qui permet un commencement rapide des revenus locatifs.
Conclusion : Acheter en VEFA offre un bien neuf avec garantie et peu de gestion au départ, mais un rendement plus faible et sans revenus pendant la période de construction. L’achat d’un immeuble de rapport, bien que plus complexe en gestion et en travaux, peut générer un rendement plus élevé et plus rapide.
En résumé, maîtriser l’achat en VEFA nécessite de prendre des précautions rigoureuses à chaque étape, du choix du promoteur à l’analyse des clauses contractuelles.
Grâce à une compréhension approfondie des garanties, des aspects financiers et des processus administratifs, vous serez mieux équipé pour réaliser un investissement sécurisé et profitable.
En adoptant une stratégie éclairée, vous aurez toutes les clés en main pour transformer votre projet immobilier en une source de revenus pérenne.
Chez BO Equinoxe, nous croyons que l’investissement locatif constitue l’un des moyens les plus sûrs et puissants pour bâtir un patrimoine solide et durable.
Que vous soyez investisseur débutant ou expérimenté, chaque projet immobilier est une opportunité d’augmenter votre capital, de générer des revenus passifs et de préparer sereinement l’avenir.
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